CO-PROPRIETAIRE VENDEURS : VOS OBLIGATIONS avec la loi ALUR

Comment faire pour ne pas avoir à payer les documents du syndic ? L'état Prédaté est il obligatoire ?

CO-PROPRIETAIRE VENDEURS : VOS OBLIGATIONS avec la loi ALUR

Copropriétaire, vous êtes nombreux a ne plus savoir ce qui est obligatoire de ce qui ne l'est pas et surtout à vous demander combien cela va vous couter ?

Votre agence ERA BISCA ROSSImmo a rédigé cet article dans le but de vous guider et de répondre à vos interrogations :

L'état Prédaté est il obligatoire ?

Comment faire pour obtenir gratuitement les documents de la loi ALUR auprès du syndic ?



Pour rappel, en 2014, la loi DUFLOT Alur a exigé (avec effet immédiat) que les vendeurs produisent un certain nombre de documents pour les ventes de logements en copropriété, pour que :


* les annonces immobilières comportent une partie de ces éléments (sous peine d'amende)
* au compromis l’acquéreur achète en connaissance de cause (sous peine de nullité de la vente)


Certains des documents sont normalement en possession du vendeur, d’autres étaient à réclamer au syndic…qui lui-même ne les avait pas encore !

Ce dispositif d’information exhaustive des acquéreurs est un excellent principe.

Les agents immobiliers chargés des transactions étaient d’ailleurs souvent en conflit avec les syndics à ce sujet ; Imaginez, que le syndic abuse des provisions pour travaux non votés, le jour de l’acte authentique nous découvrions que l’acquéreur devait en plus de son achat rembourser plusieurs milliers d’euros pour couvrir ce fond « spéciale » alors même qu’au moment du compromis le syndic n’avait pas voulu livrer la position comptable de ces fonds.

La difficulté des lois a application immédiate (voir rétroactive) alors même que les documents n’existent pas encore et/ou que les professionnels qui doivent les fournir ne sont pas prêt, est qu’il faut s’adapter, ... sachant que les notaires doivent quant à eux s’attacher au respect de la conformité des actes et se couvrir sur le sujet.

Ainsi, dès le mandat pour rédiger légalement les annonces, l’agent immobilier prévoyant doit demander

toutes les pièces récupérables "gratuitement"

 

car « normalement » immédiatement en possession du propriétaire :

  • Règlement de Copropriété (annexé a son acte notarié)
  • Convocation (la dernière) et Procès-Verbaux d'Assemblée Générales (les 3 derniers), Appel de fonds (1 an)

Un propriétaire conservateur n’aura ainsi rien à réclamer au syndic à ce stade.


Le dossier « Duflot » est cependant encore loin d’être complet, il manque :


1. Les éléments comptables :

  • Les éléments qui étaient présents dans la convocation à l'assemblée générale (car en général non conservé par le propriétaire) :
    • Les derniers budgets votés ainsi que les comptes de l’immeuble des deux dernières années (joints à la convocation de l’Assemblée Générale)
    • La situation des impayés au 31 décembre de l’année écoulée (annexes comptables jointes également à la convocation de l’AG)
  • La position comptable du copropriétaire vendeur dans les livres de la copropriété


2. Les éléments techniques de l’immeuble :

  • le carnet d'entretien,
  • Les diagnostics techniques concernant les parties communes, y compris le DPE de l’immeuble s’il a été fourni (obligatoire pour les immeubles de plus de 50 lots avec chauffage collectif)


3. Les éléments juridiques :

  • les modificatifs au Règlement de Copropriété depuis son origine


Précédemment, l’obligation légale des syndics s’arrêtait à fournir les éléments comptables, et les PV d’ AG 8 jours maxi avant l’acte authentique chez le notaire dans un document appelé « ETAT DATÉ ». La loi prévoit que cette prestation reste facturable.

Les exigences « Duflot » s’additionnent à cette obligation en exigeant un dossier plus complet, et remit au plus tard au compromis de vente.
Pour ce faire, les syndics sollicités par les propriétaires, se sont mis à fournir un dossier, qu’ils ont dénommé « PRE-ETAT DATE », et pour compenser cette charge de travail certains l’ont logiquement facturée.
La loi dans sa rédaction n’évoque pas d’état pré-daté et encore moins de facturation à ce sujet ; Logiquement les associations de copropriétaires se sont donc opposées à cette charge supplémentaire observée à plusieurs centaines d’euros.

Depuis :

  • un contrat de syndic type a été défini par décret du 26 mars 2015 (applicable 1er juillet) et son article 9-2 ne prévoit pas de pré-état daté, ce document n’existant pas juridiquement ne peut donc pas être facturé. Toute disposition contraire serait réputée non écrite puisqu’illégale. La seule facturation exceptionnelle que peut faire le syndic concerne la délivrance des documents de l’article 54 sur support papier (art 9-3).
    > => Il faut donc les demander dématérialisés (mail)

 

  • Selon les dispositifs de la loi « ALUR – DUFLOT », les syndics auraient du mettre en place un extranet à disposition des co-propriétaires depuis Janvier 2015. Selon cette disposition, tous les éléments genéraux devraient donc se trouver sur un extranet, et les éléments personnels sur un intranet, disponibles pour le copropriétaire. Dans les faits ce service internet obligatoire (sauf syndic libre) depuis 2015 :
    > n'est pas encore généralisé
    > n'est pas toujours complet
    > => il faut que le client demande au syndic les documents manquants et obligatoires au compromis

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En conclusion / Marche à suivre :

1-Recueillir tout ce que l'on a classé en tant que propriétaire

 

2-Compléter avec ce qui est dispo sur son intranet

 

3-Demander (le cas échéant), les éléments manquants à son syndic, en précisant bien qu'on exige une version numérique pour gratuité.

 

4-Vérifier ultérieurement en effet que le syndic n'a rien facturé concernant un pré-état daté et si besoin lui rappeler que :

> L’état pré-daté n’a pas d’existence légale dans la loi ALUR
> Il n’existe pas dans les prestations facturables (décret du 26/03/2015)
> Les renseignements exigibles au co-propriétaires vendeurs doivent être à sa disposition sur l'extranet du syndic et sur son compte intranet depuis 2015
> Les éléments non encore présents sur le site du syndic doivent être fournis gracieusement en version dématérialisée (numérique).

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NOTA : Dans les faits j'observe que les factures des syndics, bien souvent, ne portent pas sur l'état pré daté :

  • Très astucieusement au moment où nous demandons les éléments manquants ils passent une écriture (sans appel de fond immédiat) concernant l'état daté qui lui est obligatoire à l'acte authentique chez le notaire, et envoie un dossier complet
  • la loi prévoit bien la facturation par le syndic de l'état daté et des écritures de mutation du ou des lots
  • le paiement à lieu à l'acte via le notaire

En fait le syndic ne fait qu'anticiper la facturation de mutation ... avant la mutation !

Si la vente ne se fait pas le propriétaire est donc tout à fait en droit de réclamer l'annulation de cette écriture passée sur son compte.

L'état daté est en fait préparé pour le compromis (d’où l’appellation usuelle et historique de pré-état daté) puis remis à jour pour le notaire et payé à l'acte authentique.

 

 

Rédaction : Christophe Rossi - Directeur

ERA BISCA ROSSImmo